最近多地出现连夜抢房的消息，四大一线城市都有回暖迹象，很多人又开始喊楼市要新一轮上涨了。
其实根本不是这么回事。现在所有的热闹，本质上都是价格到位后的刚需释放，没有任何投机资金大规模进场的痕迹。
深圳的抢房场面最夸张。龙华那个楼盘开盘，几百人连夜排队，甚至出现保安用辣椒水驱散人群的情况。但只要开发商不降价这么多，这个楼盘大概率会卖半年都卖不完。光明另一个项目折后价比地块限价还低，90分钟抢光192套房源，两千多个买家盯着这波捡漏机会。这不是市场狂热，是被高房价压了好几年的刚需，终于等到了能上车的价格。
北京上海的数据看起来更吓人。上海3月二手房成交创近5年新高，单日成交更是突破1600套。北京4月新房网签已经超过整个3月。但刚需是绝对的成交主力。北京一季度300万以下的二手房成交占比超过四成，成交量同比涨了16%。
这里有个很多人没注意到的细节。置换链条到现在都没打通。刚需买了新房，他们手里的老破小根本卖不出去。改善型买家还在观望，没人接盘刚需的房子，整个市场就只有最底层的刚需在动。
广州的情况更能说明问题。市场呈现出非常极端的两头热中间冷。总价3000万以上的高端盘卖得好，100到200万的刚需盘也抢手，中间价位的改善盘几乎无人问津。新房方面，全市73个板块里，只有34个均价环比上涨，而且大部分都在中心区。非核心区域的房子，还是很难卖。
这一轮回暖，确实离不开政策的托底。去年底到现在，全国一百多个城市出了一百六十多条稳楼市政策。金融方面的力度也很大，首付比例降到15%，房贷利率也降了不少。但政策只能降低购房门槛，不能创造新的购房需求。它只是把原来想买房但买不起的人放进来了，并没有让不想买房的人突然想买房。
现在的楼市，正在经历前所未有的极致分裂。
城市和城市之间分裂。一线城市和少数强二线城市有回暖，大量三四线城市还是库存高企，没人买房。
同一个城市内部也分裂。核心区和非核心区，不同板块之间的表现天差地别。深圳只有降价最多的几个楼盘在抢，其他楼盘依然门可罗雀。上海反弹明显的，都是之前跌得最狠的板块。
产品类型也分裂。刚需盘先动，改善盘反应滞后。
这种分裂不是暂时的，是楼市的新常态。普涨时代已经一去不返。过去买房就赚钱的逻辑彻底失效了，现在只有真正有价值的房子才会保值。
对于普通人来说，别被个别抢房的新闻冲昏头脑。不要赌楼市整体上涨，要盯着具体的房子看。核心地段，配套成熟，产品力过硬的房子，才值得入手。楼市一夜暴富的神话，已经彻底破灭了。未来买房，首先考虑的是居住价值，而不是投资价值。
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